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黑石斥百億美元全球收購止贖屋 創房租證券化
2013-11-09

  黑石(Blackstone,美國著名PE巨頭)在房地產投資上的興趣越來越濃,上半年成立了40億美元的黑石首只亞洲房產投資基金,這月初就出手收購了深國投商用置業40%的股權。深國投商用置業旗下有多家大型商場,據稱黑石是看好中國城鎮化過程中的消費增長。事實上,上述收購並不是黑石最值得關注的房產投資模式。開始於今年年初的對美國國內止贖屋的收購,在8月份就被複制到了歐洲。在短短不到一年的時間內,黑石在美國已經成為最大的房屋出租機構,擁有可出租房產4萬套。如果黑石僅僅是用較低的價格大規模收購止贖屋並用來出租賺取租金,那麼就體現不出它的華爾街基因了。這家擁有豐富資本運作經驗的投資公司顯然並不滿足於此,他們正在研究房租的證券化,在近期要推出以這些止贖屋房租為抵押的債券。這讓華爾街不禁感歎,金融引擎在危機之後又要重新啟動了。

  大舉收購止贖屋

  距離2008年的金融危機已經5年了,當時由於不良住房抵押貸款的資產證券化引發了金融危機,大的投行倒閉,房價大幅下跌,一些還不起房貸的人們只能眼看著房子被抵押權人收走拍賣,這些房子被稱為止贖屋。當然這些抵押權機構並不是直接就能獲得斷供房屋的所有權,他們需要向當地法院申訴,通過法律程序才能宣布,這些房屋的貸款人喪失贖回房屋的權利,相應的抵押權人獲得所有權。貸款人喪失贖回權利的房屋就被稱為止贖屋。金融危機之下,止贖屋大面積產生,成為抵押權機構的不良資產。這些愁人的止贖屋在今年年初終於看到了新希望(12.46, -0.05, -0.40%),一些嗅覺靈敏的資金打算再次殺回房地產市場,只是這一次投資機構們不再從MBS的複雜證券化產品入手,而是直接從收購房屋並打理出租的有形方式切入。引領這波新生意潮流的正是黑石集團。今年1月份,黑石設立了Invitation Homes公司,專門經營這類房產。這個公司已經在美國13個市場購買並出租獨棟房屋,其選擇的都是在危機中受創最嚴重的市場,包括菲尼克斯、拉斯維加斯、奧蘭多等。截至7月底,黑石已經斥資55億美元從銀行手中購入了約3.2萬套房產,在房屋修複上也已經花掉了5億美元之多。根據媒體數據,截至10月底,黑石在美國購入的房產可能已經有4萬套了。黑石在擁有3.2萬套出租房產時就已經是美國最大的出租房產擁有者,顯著領先於第二名American Homes 4 Rent的1.9萬套。黑石在收購止贖屋上的豪擲千金背後一定有它自己信奉的邏輯。黑石集團的主管Jonathan Gray在說服黑石合夥人設立Invitation Homes時就闡述了以下邏輯:為了滿足不斷上升的人口需求,美國需要每年建造150萬套新房子,但過去4年裏建房的速度不到這個速度的一半。在某一刻,需求將會超過供給,價格就會走高。

  劍指全球出租市場

  看來黑石的邏輯並不複雜,那就是看好已經下跌後的房價在未來會重拾升勢。黑石的動作頗有趁著低價囤貨,待價高而沽的架勢,但Gray也強調了黑石在這波收購中的創新,他說黑石並不是想簡單地出售購買房產,而是准備進入一個全新的市場。Gray說的這個全新市場其實就是租房市場,他說以前獨棟房屋的出租者都是小規模的房東,通常對房產沒有很好地維護,黑石打算讓這個出租服務職業化,修好房屋並設立24小時維修熱線。他說這一服務是之前沒人提供過的,怎麼會沒有人為此付費呢,黑石旗下93%的房屋在修繕後60天內就被租走了。對於租房需求的上漲,黑石也很樂觀,他們認為由於信貸收緊,沒有實力購買房屋的人增多,Gray用他們收集的數據顯示,危機後獨棟房屋的出租數量從1100萬套上升到了1400萬套。黑石集團的這個房產投資新模式很快就走出美國,據說黑石房地產部門正悄悄募集一只50億美元的歐洲房產基金。10月份,黑石進一步將國內的經驗模式複制到房價已經下跌了40%的西班牙。黑石看中了西班牙首都馬德裏市區的一些公寓大樓,據說已經在7月以1.25億歐元購買了馬德裏市的18棟公寓樓,現在是想從馬德裏地方政府手中收購另外的1458套房子。西班牙正經曆財政赤字危機,地方政府自然要處理手中的資產應對。黑石、高盛都看中了這個機會,正在爭搶。黑石的房地產高級主管Antony Myers對此表示:“每周耗資1.5億美元買房,這需要一個學習的過程。當我們看到西班牙的情況時,我們認為在這裏我們可以複制在美國建立的系統和技術。”黑石在西班牙要收購的這些房屋也是要用來出租,因此選擇的都是市區容易出租的房產。和美國不同的是,他們在西班牙要收購的是公寓,在美國則主要是獨棟住宅。

  首創房租抵押債券

  黑石新設立的這家公司的發展速度令人震驚,但它決不是一個人在戰鬥,它還有德意志銀行的支持。德意志銀行比較認可黑石的操作模式,於是在美國收購止贖屋時,德意志銀行就提供了高達36億美元的貸款,這有助於黑石降低資金成本並獲得資金規模優勢,在購入止贖屋時提高價格談判能力。而德意志銀行的算盤也不僅僅是給黑石提供貸款獲得利息,從最新的一則消息我們可以看出,其實,德意志銀行支持黑石的背後,是謀求新一輪資產證券化的更大利益。從這個消息,我們足可以看出德意志銀行和黑石一樣,都極具創新牟利的華爾街基因。早在7月底,市場就傳出消息,黑石和德意志銀行正在商議發行全球首只房租支持證券,黑石集團計劃捆綁每月租金在1500美元至1700美元之間的房產,以其未來租金收益做擔保,由德意志銀行負責打包為債券並推向市場。以房貸打包制作的MBS引發的金融危機剛剛過去5年,華爾街的機構們就在籌劃新一輪的資產證券化,當然不同之處是房貸改成了房租。金融危機的陰影依然存在,一些分析師說,他們對這個房租擔保債券持謹慎態度,缺乏長期數據證明止贖屋的租客可以長期及時支付房租。但“全球首只”意味著高風險的同時也意味著高收益,可能還是有投資者不能抵擋其潛在的收益。據說這個債券的發行規模在2.4億至2.75億美元之間,評級公司可能會給出高達A或BBB的評級。市場正在等待即將推出的首只房租擔保債券。


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