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需求火爆 庫存觸底 開工龜速 美樓市供應告急

                                                                           2017-08-15

 

     美國樓市需求火爆、房價飛速攀升的同時,庫存卻觸及30年新低——房地產開發商正以「龜速」應對。對此,市場人士感慨:「美國正經歷一場大規模的建築短缺。」

  新屋開工數遠遜金融危機前

  美國房價自2011年觸底反彈以來已上漲50%,而且在可預見的未來仍看不到漲勢放緩跡象。但房屋庫存量已跌至30年新低,二季度未售出庫存佔房屋總量比例僅為1.9%,為房地產銷售額的增長限死了「天花板」。在全國範圍內,民眾對房價的負擔能力正迅速惡化。

  根據美國房地產經紀人協會(NAR)公布的數據,6月季調後房地產銷售數據為552萬戶,環比下降1.8%。NAR首席經濟學家勞倫斯稱,住房供應面的短缺為住宅價格的攀升「火上澆油」,導致更多美國人買不到屬於自己的房產。

  數據顯示,目前美國新屋開工年化戶數僅為84.9萬,遠低於2007年金融海嘯爆發前103.6萬的水平。而新屋開工的低迷,直接影響到就業市場——目前僅有76.7萬人受僱於住宅建築行業,比十年前的數字低了整整20%。

  開發商抱怨合格勞動力短缺

  復蘇中的美國經濟,往往依賴房地產市場注入「強心劑」。與歷史同期相比,目前每月新屋開工理應再高30%,並創造大量中產階級崗位,帶動就業市場。

  開發商常常抱怨合格技術工人不足——這也是他們沒能建設足量新屋來滿足市場需求的主要原因。在美國開發商協會(NAH)的調查中,78%的建築公司表示,勞動力短缺是他們的首要擔憂,遠高於2011年的13%。

  然而,勞工權利倡導者卻提出質疑:經通脹調整之後,建築工人的平均時薪與2006年相比沒有任何增加。如果開發商真的想要僱用更多工人,為何不提高工資水平?但開發商對此的回應則是,他們承受不了更高的薪資水平,因為這將進一步推高房價,使其超出一般買家可承受的價格範圍。

  監管嚴融資難成阻力

  那麼,政府對樓市的監管又如何?房地產數據公司Trulia首席經濟學家邁克勞林表示,政府各項費率和施工標準非常繁重,導致建築開發入不敷出。同時,開發商的資金周轉也成問題,他們中的大多數須通過借貸融資承擔建築成本。勞倫斯表示,《多德?弗蘭克法案》對社區銀行的監管加強阻礙了貸款的發放,而在次按危機中遭到重創的其他銀行對於重新涉足房地產貸款業務也疑慮重重。

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